Despesas de Condomínio no Contrato de Locação

Muitos contratos de aluguel dispõe que os encargos de condomínio caberão de forma exclusiva ao inquilino. Geralmente, os contratos privados (que não são intermediados por uma administradora) obrigam integralmente o inquilino ao pagamento do "doc" do condomínio. Mas isso não está de acordo com a legislação.

O que diz a Lei?

O art. 22 da Lei do Inquilinato determina que todas as despesas extraordinárias de condomínio são de obrigação do locador (proprietário), vejamos:

"Art. 22. O locador é obrigado a: (...)

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva."

Fica, portanto, evidente que tais despesas não podem ser repassadas ao inquilino, que tem apenas a posse do imóvel. Justo que não recaia sobre ele despesas que agregarão à propriedade condominial, ou, pelo menos, se prestam a recuperação desta. 

E o contrato pode acabar obrigando o inquilino ao pagamento?  Não, no nosso entender, trata-se de um dispositivo literal de lei, e, dessa forma, não admite acordo entre as partes. Afinal, segundo a Constituição Federal de 1988, em seu artigo 5º, inciso II, não somos obrigados a fazer ou deixar de fazer nada, salvo por determinação da lei. Neste caso específico, o locador é obrigado ao pagamento das despesas extraordinárias de condomínio, sem que um contrato privado possa extinguir tal disposição. 

Mas, então, quais as despesas de condomínio o inquilino é obrigado a pagar? 

As despesas que obrigam o inquilino são as ordinárias, isso é, aquelas que seguem o cotidiano do condomínio. Senão, vejamos: 

Art. 23. O locatário é obrigado a:

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

§ 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

Para um leitor desavisado, parece que as despesas do inquilino e do proprietário são as mesmas, contudo, há de ser observar as diferenças: 

Por exemplo, vejamos as obrigações trabalhistas. Caberá ao inquilino o rateio da verba mensal, isso é, salário, depósito mensal do INSS, transporte, e etc. Já ao proprietário, cabe aquilo que ultrapassa das despesas cotidianas, ou seja, a indenização na demissão. 

De mesma forma, vemos que cabe ao inquilino o rateio da reposição do fundo reserva, porém, cabe ao proprietário a constituição do fundo reserva. Mas, não é mesma coisa? Não, quando o fundo reserva for utilizado, por exemplo, para pagar a manutenção dos elevadores, caberá ao inquilino, desde que fique bem definida a utilização do fundo reserva para pagamentos de despesas ordinárias. Contudo, o fundo reserva em si, aquele que geralmente é cobrado mensalmente, caberá ao proprietário. 

E se eu sou inquilino e venho pagando o "doc cheio" do condomínio, mesmo tendo despesas, por exemplo, de chamadas extras para pintura das fachadas e fundo reserva? Neste caso, aconselha-se a procurar entendimento com o proprietário, abatendo aquilo que já foi pago dos valores de alugueis. Caso não seja possível, aconselha-se a procurar um advogado para intermediar um acordo, ou fazer um pedido judicial.